С 1 января 2027 года в России могут изменить порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости. Минфин предлагает учитывать такую прибыль вместе с другими доходами гражданина — зарплатой, процентами по вкладам и доходами от ценных бумаг. В результате к части дохода от сделки сможет применяться ставка до 22%, если совокупный годовой доход продавца превысит 50 млн рублей.
Речь пока идет о законопроекте, а не о вступившем в силу правиле. О подготовке изменений 3 октября сообщила «Новая газета Европа». Подробности предложения Минфина также приводит «Аргументы и факты».
Как должна работать новая схема
Сейчас при расчете налога на доходы физических лиц продажа недвижимости рассматривается по специальным правилам. В частности, значение имеют срок владения объектом, размер дохода от сделки и предусмотренные законом вычеты. Предложение Минфина меняет сам принцип расчета: доход от продажи квартиры, дома или другого объекта включат в общую налоговую базу гражданина за год.
Для этой базы предполагается использовать прогрессивную шкалу НДФЛ:
13% — при годовом доходе до 2,4 млн рублей;
15% — для дохода от 2,4 млн до 5 млн рублей;
18% — от 5 млн до 20 млн рублей;
20% — от 20 млн до 50 млн рублей;
22% — свыше 50 млн рублей.
Это не означает, что вся сумма любой продажи автоматически будет облагаться по максимальной ставке. Ставка должна зависеть от того, в какой диапазон попадет совокупный годовой доход человека. Однако продажа дорогой недвижимости может заметно повысить общую налоговую базу — особенно если в том же году продавец получает высокую зарплату, доход от бизнеса, проценты по вкладам или прибыль от операций с ценными бумагами.
Практическое значение изменения будет зависеть и от окончательной формулировки законопроекта, правил учета расходов и вычетов, а также от того, какие виды доходов включат в единую базу. На этапе предложения эти детали еще требуют законодательного оформления.
Почему продажа квартиры может стать дороже для продавца
Недвижимость часто используется не только для проживания, но и как способ сохранить накопления. Если цена квартиры выросла за несколько лет, ее продажа может выглядеть как крупный доход, хотя часть этой суммы отражает инфляцию или общее подорожание жилья, а не реальное увеличение покупательной способности владельца.
При объединении доходов с продажей недвижимости такая сделка способна перевести часть годовой налоговой базы в более высокий диапазон. Например, продажа объекта после длительного владения может совпасть с крупными трудовыми доходами или процентами по сбережениям. Тогда налоговая нагрузка будет определяться не отдельно по операции с квартирой, а по финансовому результату гражданина за весь год.
Именно этот механизм расширяет круг доходов, к которым могут применяться повышенные ставки. Для владельцев дорогих объектов последствия будут зависеть от кадастровой и рыночной стоимости имущества, срока владения, цены приобретения и возможности воспользоваться вычетами. Для большинства обычных сделок ключевым останется не сама по себе продажа жилья, а совокупный размер доходов.
Налоговый контроль хотят связать с кадастровыми данными
Одновременно власти планируют усилить обмен сведениями между Федеральной налоговой службой и кадастровыми органами. Такой обмен должен помочь выявлять объекты, которые не отражены в налоговых данных, а также расхождения между зарегистрированными характеристиками недвижимости и ее фактическими параметрами.
В числе объектов контроля называются неучтенные строения, пристройки и случаи, когда площадь имущества может быть больше указанной в документах. Для налоговой системы это означает расширение массива данных, на основании которого будут рассчитываться имущественные платежи. Для владельцев — необходимость сверять сведения о площади, назначении и правовом статусе объектов с государственными реестрами.
Отдельное изменение касается дорогой недвижимости. Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей предлагается отменить ограничение, сдерживающее ежегодный рост имущественного налога. Сейчас такое ограничение не позволяет платежу увеличиваться более чем на 10% в год. Если норму отменят, налог для владельцев элитных объектов сможет расти быстрее, следуя за изменением кадастровой оценки и местных ставок.
Связь с бюджетом и военными расходами
Предложение Минфина появляется на фоне планов увеличить доходы федерального бюджета и сохранить высокие расходы на оборону. В представленных расчетах на 2027 год расходы на оборону оцениваются в 17,1 трлн рублей, а дефицит бюджета — более чем в 5,5 трлн рублей. Эти цифры указывают на масштаб финансовой нагрузки, но сами по себе не доказывают, что конкретный налоговый механизм будет направлен исключительно на финансирование военных расходов.
В то же время расширение налоговой базы дает бюджету дополнительный источник поступлений. Государство получает возможность собирать больше налогов не только с текущих заработков, но и с операций с накопленным имуществом и инвестиционными доходами. В совокупности с другими мерами — ростом отдельных сборов, тарифов и штрафных платежей — это увеличивает финансовое давление на домохозяйства и бизнес.
Главный вопрос теперь заключается в том, какие положения законопроекта будут одобрены парламентом и в каком виде они начнут действовать с 2027 года. От этого будет зависеть, затронет ли новая шкала главным образом владельцев дорогих объектов и людей с высокими доходами или ее влияние окажется заметным для более широкого круга продавцов недвижимости.
