В российских городах-миллионниках жильё в новостройках в январе—сентябре 2026 года заметно подорожало, хотя покупателей стало меньше. Средняя цена предложения достигла 231,2 тыс. рублей за квадратный метр, а средняя цена уже проданных квартир — 198 тыс. рублей. На этом фоне число сделок сократилось, а разрыв между ценниками застройщиков и фактическими ценами сделок сохранился на высоком уровне.
Эта динамика показывает главный парадокс рынка: девелоперы не могут в полной мере переложить рост затрат на покупателей, но и снижать цены им всё сложнее. В результате квартиры дорожают на витрине, продажи замедляются, а новые проекты запускаются осторожнее.
Цены растут, а число сделок снижается
По данным специализированной платформы мониторинга рынка недвижимости, средняя стоимость новостроек в экспозиции в 15 городах-миллионниках за первые девять месяцев 2026 года выросла на 10,5% по сравнению с тем же периодом 2025-го — до 231,2 тыс. рублей за квадратный метр. Цена проданного жилья увеличилась на 10,8%, до 198 тыс. рублей.
При этом спрос не поддержал рост цен. За девять месяцев в городах-миллионниках заключили 212,9 тыс. договоров долевого участия — на 5% меньше, чем годом ранее. Выручка застройщиков сократилась на 2,3%, до 2,51 трлн рублей.
Разница между средней ценой предложения и стоимостью состоявшихся сделок составила 16,7%. Годом ранее показатель был близким — 16,9%. Это означает, что опубликованный застройщиком ценник всё чаще становится отправной точкой для торга, скидок и индивидуальных условий, а не реальной ценой продажи.
В сентябре на рынке наблюдалось оживление: число сделок, по имеющимся оценкам, оказалось на 12,5% выше прошлогоднего уровня. Однако такой результат не обязательно свидетельствует о восстановлении спроса. Часть покупателей могла стремиться оформить сделки до изменения условий льготной «Семейной ипотеки» с 1 октября 2026 года. Если эта версия верна, сентябрьский подъём лишь перенёс часть спроса из последующих месяцев, а не создал новый устойчивый поток покупателей.
Москва и Петербург задают темп
Сильнее всего первичное жильё за год подорожало в Санкт-Петербурге: на 21,7%, до 388,9 тыс. рублей за квадратный метр. В Москве рост составил 15,8%, а средняя цена достигла 727,9 тыс. рублей за квадратный метр.
В целом по России ситуация выглядела спокойнее. В сентябре средняя цена проданного жилья составила около 200 тыс. рублей за квадратный метр и почти не изменилась в годовом выражении. Таким образом, именно города-миллионники стали зоной наиболее заметного расхождения между динамикой предложения и реальными возможностями покупателей.
Рост стоимости при сокращении продаж объясняется не только поведением спроса. Для застройщика квартира — это результат проекта с заранее рассчитанной себестоимостью, графиком строительства и кредитными обязательствами. Если продажи замедляются, компания не всегда может компенсировать это простым снижением цены: каждая уступка уменьшает поток средств, необходимый для строительства и обслуживания займов.
Почему застройщики удерживают высокие цены
На себестоимость строительства давят цены на материалы, дефицит рабочих кадров, стоимость земли и финансирования. После перехода на проектное финансирование девелоперы строят проекты преимущественно за счёт банковских кредитов, а средства покупателей поступают на счета эскроу и становятся доступны компании после выполнения установленных условий.
При медленных продажах такие проекты получают меньше денежных поступлений, а финансовая нагрузка сохраняется. В зависимости от условий кредитования снижение темпов наполнения эскроу может ухудшать параметры финансирования. Поэтому у застройщика возникает замкнутая конструкция: спрос требует скидок, но расчётная экономика проекта подталкивает компанию сохранять цену.
Дополнительное давление создают ограничения на внешние поставки и международные расчёты, изменившие привычную структуру закупок и логистики. Часть оборудования и материалов приходится заменять альтернативными решениями, что способно увеличивать расходы и сроки. Однако точный вклад каждого из этих факторов в стоимость конкретной квартиры зависит от проекта, региона и условий кредитования.
Рынок также сталкивается с дорогой ипотекой и сужением круга покупателей, имеющих доступ к субсидированным программам. Для семьи это означает рост первоначального взноса и ежемесячного платежа либо необходимость выбирать меньшую площадь, более удалённый район и жильё на вторичном рынке. Для застройщика — увеличение времени, в течение которого квартира остаётся непроданной.
Новые проекты запускают осторожнее
На фоне замедления сделок девелоперы начали сокращать предложение будущих проектов. Основатель Ирина Доброхотова сообщила, что в 2026 году количество запусков новых строительных проектов в городах-миллионниках уменьшилось на 30% в годовом выражении.
Такое решение позволяет компаниям не наращивать объём квартир в условиях слабого спроса и сохранить ресурсы для уже начатых строек. Но у него есть обратная сторона: если осторожность сохранится надолго, через несколько лет рынок может получить меньше нового жилья. Тогда ограниченное предложение способно поддержать высокие цены даже при слабой покупательной способности.
Пока же накопление непроданных квартир остаётся главным риском для отрасли. Средняя цена предложения в 231,2 тыс. рублей за квадратный метр заметно выше цены состоявшейся сделки — 198 тыс. рублей. Чем дольше сохраняется этот разрыв, тем чаще застройщикам приходится использовать скидки, рассрочки и другие инструменты, которые не всегда отражаются в публичном прайс-листе.
Ситуация на рынке новостроек в городах-миллионниках всё меньше похожа на обычный цикл роста цен. Предложение дорожает из-за высокой себестоимости и финансовых ограничений, а спрос сжимается под давлением ипотечных ставок и доходов населения. Ключевой вопрос для ближайших месяцев — смогут ли застройщики удержать текущие ценовые уровни без дальнейшего сокращения продаж и запуска новых проектов.
